शेतजमीन खरेदी करण्यापूर्वी व करतेवेळी कोणती काळजी घ्यावी याबद्दलची सर्वांसाठी महत्वाची माहिती जाणून घ्या

किनवट: माझ्या महाराष्ट्रातील तमाम शेतकरी/ भांडवलदार/ नोकरदार/ कष्टकरी कामगार/ शेतमजूर मित्रांनो शेत जमीन खरेदी करणे हे प्रत्येकालाच आवडत असते किंबहुना तर ते कुटुंबाचे /व्यक्तीचे ते स्वप्न असते किंबहुना रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणूक ही फार महत्त्वाची समजली जाते म्हणून मित्रहो प्रत्येक व्यक्ती हा शेतजमीन विकत घेत असतो किंबहुना आपल्या कुटुंबाचे उत्पन्न वाढवण्याचा प्रयत्न करतो. सध्याच्या दशकामध्ये जमिनी हस्तांतरण फार मोठ्या प्रमाणात होत आहे मूळ शेतकरी हा त्यांच्या जमिनी इतर भांडवलदारांना किंबहुना शेतकऱ्याला विकत आहेत जे कष्टकरी आहेत ते लोक शेत जमिनी विकत घेत आहेत. परंतु सावधान शेतकरी मित्रांनो जमीन विकत घेत असताना बरेच काही कायदेशीर बाबी आहेत बरेच काही किचकट प्रक्रिया आहे बरेच काही अनाकलनीय गोष्टी आहेत ज्या आपण या लेखाद्वारे माहिती करून घेणार आहोत…
शेतजमीन खरेदी करते वेळी ‌किंवा करण्यापुर्वी कशा पद्धतीने सावधान रहायचं आहे? जेणेकरून होणाऱ्या फसवणुकीपासून आपण स्वतः ला वाचवू शकू. कारण शेत जमीन खरेदी-विक्रीचे जे व्यवहार होतात त्यामध्ये बऱ्याच वेळेला आपण अशा फसवणुकीच्या ज्या घटना आहेत. ते आपल्या अवतीभोवती आपण बघत असतो. आता त्याचं कारण काय आहे? तर ज्यावेळेस जमीन खरेदी-विक्रीचा व्यवहार होतो.
त्यावेळेस तो गुप्तपणे व झटपट करण्याचा दोन्ही पक्षांचा हेतू आपल्याला दिसतो. कारण घेणाऱ्याला असं वाटतं की मला कमी भावामध्ये जमीन मिळत आहे. आणि देणाऱ्याला असं वाटतं की घेणारी व्यक्ती ही व्यवहारात नवीन आहे. आणि त्या व्यक्तीला फारसा वारसा हक्क आणि त्याच प्रमाणे जमीन खरेदी विक्री चा जास्त अनुभव नाही. तर त्यामुळे त्यापासून त्या व्यक्तीपासून बऱ्याच गोष्टी या गोपनीय ठेवल्या जातात.आणि असा जो खरेदी-विक्रीचा व्यवहार गोपनीय राहतो. परंतु ज्या वेळेस प्रत्यक्षात जमिनीच्या मालकी हक्काची नोंद होते. त्यावेळेस मात्र अडचणी निर्माण होतात. तर होते काय? त्यात फक्त कायदेशीर व्यवहार न होणे. पैसे कमी मिळणे. ठरलेल्या व्यवहारापेक्षा नंतर जास्त पैसे मागणे. दबावाने होणारी विक्री. राजकीय व सामाजिक कारणांमुळे नोंदीत अडवणूक करणे. अशा पद्धतीने मित्रांनो अडचणी निर्माण होतात.आणि एक प्रकारची घेणाऱ्याचीही फसवणूक मित्रांनो केली जाते. आता या पासून जर आपल्याला वाचायचं असेल. तर शेत जमीन खरेदी करण्यापूर्वी ज्या कायदेशीर काही पैलू आहेत. त्याबद्दलची आपणाला माहिती ही असणे गरजेचे आहे. आणि त्या बद्दलची माहिती आज आपण साध्या-सरळ आणि सोप्या भाषेत बघणार आहोत.शेत जमीन कोण खरेदी करू शकतो? हे सर्वात आगोदर मित्रांनो माहिती असणे गरजेचे आहे. आज शेतकरी नसलेली व्यक्ती शेत जमिनीचे हस्तांतरण म्हणा, खरेदी म्हणा, बक्षीसपत्र, देणगी, आदलाबदल, भाडे पट्टा. या प्रकारे मित्रांनो स्वतःसाठी जमीन विकत घेऊ शकत नाही. तसा मित्रांनो कायदा केलेला आहे. त्यासाठी शेतकरी असनं गरजेचं आहे.ज्या धरण व प्रकल्पग्रस्त शेतकऱ्यांची संपूर्ण शेत जमीन ही शासनाकडून संपादित झाली आहे. त्यांच्या संपादनाचा भक्कम पुरावा जर असेल. तर अशा व्यक्तीस आजही शेतकरी मानले जाते. आणि अशी व्यक्ती शेत जमीन विकत घेऊ शकते. शहराच्या हद्दीत जर शेत जमीन असेलतर अशा शेतजमिनी बाबत जिल्हाधिकारी यांनी जर कुळ कायदा त्रेसष्ठ व अठ्यांशी एक ब, अन्वये जर अधिसूचना प्रसिद्ध केलेली असेल. तर अशी जमीन मात्र शेतकरी नसलेली व्यक्ती ही विकत घेऊ शकते. तर हा झाला शेत जमीन कोण विकत घेऊ शकतो? याबद्दलची मित्रांनो कायदेविषयक माहिती.आता जमिनीची खरेदी करण्यापूर्वी कुठल्या गोष्टी आपल्याला तपासून घ्यायचे आहे? तर सर्वप्रथम जमिनीचा सातबारा उतारा हा पाहायचा आहे. आणि ज्या गावातील जमिनी खरेदी करावयाचे असेल, तेथील गावच्या तलाठ्याकडून हा सातबारा उतारा आपल्याला मिळतो. तसेच आजकाल उतारा ऑनलाईन देखील काढून घेऊ शकतात. त्यासाठी आपला हा लेख देखील वाचू शकतात. तो काढून‌ घ्यायचा आहे.तो उतारा काढल्यानंतर त्यावर असलेले फेरफार चेक करायचे आहे. ज्या फेरफार नोंदी झालेले आहेत. त्यानंतर आठ अ, हा दाखला देखील तपासून घ्यायचे आहे. की सातबारा उतारावरची नोंद केली आहे. आपण घेत असलेल्या जमिनीची ती आठ अ मध्ये आहे की नाही? हे चेक करून घ्यायचे आहे.त्यानंतर सातबारा उतारा पाहतांना वर्ग एक नोंद आहे की नाही हे चेक करायचा आहे. कारण जर वर्ग एक नोंद ही जर असली. तर ती जमीन विक्री करण्याची स्वतःच्या मालकी वहिवाटीची असून. सदर जमिनी जमीन खरेदी करण्यास विशेष अडचण येत नाही. तेच जर सातबारा उताऱ्यावर ती जर वर्ग दोन अशी नोंद असेल तर सदर जमीन ही कुळ वहिवाटी मार्फत मिळविलेली असते.आता अशी जी जमीन असते, ती जमीन भोगवटदाराला केवळ कसण्याचा अधिकार असतो, विकण्याचा अधिकार नसतो. सदर भोगवटदार हा या जमीनीचा कुळ म्हणून असतो. ही जमीन कुळ कायदा याने मिळाली असते. थोडक्यात ही जमीन म्हणजे सरकारी मालमत्ता असते. आणि जर अशी जमीन विकायची असेल आणि जर ती जमीन तुम्हाला जर घ्यायची असेल. तर मित्रांनो सर्वात अगोदर प्रांत अधिकारी यांची परवानगी घेणे अपरिहार्य आहे.आता ही परवानगी खरेदी करतेवेळी घेणे आवश्यक असते. परवानगी घेण्यासाठी साधारणत १ ते ६ महिन्याचा कालावधी लागतो. प्रांत अधिकारी यांची परवानगी मिळाल्यावर मित्रांनो तुम्ही खरेदी खत हे करू शकता. आता दुसरा पॉईंट असा आहे. की जमिनीचं चालू सातबारा उतारा काढून त्यावर मालकाचे नाव तपासणे गरजेचे आहे. त्या नंतर जमिनीचे हिस्से मागतील असे हिस्सेदार आहेत का? हे बघणे गरजेचे आहे.जमीनीच्या इतर हक्क यामध्ये बँक, सोसायटी किंवा इतर वित्तसंस्था चा भाग तर नाही ना? हे पण मित्रांनो चेक करायचा आहे. त्यानंतर जमिन ही प्रत्यक्ष मालकाच्या वहिवाटीत आहे का? हे चेक करायचं आहे. जमीन नावावर असलेले क्षेत्र व प्रत्यक्ष ताब्यात असलेले क्षेत्र. यात तफावत तर नाही ना हे चेक करून घ्यायचा आहे. त्यानंतर सातबारा उताऱ्यावर असलेली किंवा तोंडी सोडण्यात सांगण्यात आलेली.विहीर झाडे इत्यादी बाबतची प्रत्यक्ष पाहणी करून मित्रांनो खात्री करून घ्यायची आहे. नंतर मित्रांनो जमीनीच्या इतर हक्कामध्ये कुळ अथवा अन्य व्यक्तीचे हक्क तर नाही ना? हे चेक करायचं आहे. त्यानंतर जी जमीन आपण घेत आहोत. त्या जमीनीसाठीची वाट, पाणी, पाईप लाईन, वहिवाट रस्ता, झाडे, व इतर हक्क कसे आहे? ज्या प्रमाणे देणारा सांगतो आहे.त्या पद्धतीने आहे की नाही याची खात्री प्रत्यक्ष चेक करून घ्यायचे आहे. त्यानंतर जमीनीची हद्द नकाशा प्रमाणे मोजून, तपासून घ्यायचं आहे. नजीकच्या जमीन मालक यांची हरकत तर नाही ना? त्याची खात्री करून घ्यायची आहे. आता मित्रांनो हि जी माहिती आहे ती झालेली जमीन खरेदी करण्यापूर्वीची.आता जमीन, शेतजमिनीची ज्यावेळी आपण खरेदी करतो त्यावेळेस काय करायचं आहे? तर मित्रांनो भारतीय कायद्यानुसार शंभर रुपयापेक्षा जास्त किमतीच्या मिळकतीबाबत जर व्यवहार, हा रजिस्टर नसेल तर तो ग्राह्य मानला जात नाही. आणि म्हणूनच मित्रांनो जमीन व्यवहार रजिस्टर असला तरच कायदेशीर ठरतो. खरेदीखत लिहीते वेळी त्यातील मजकूर, हा तज्ञ माहितीगार किंवा वकिलाच्या मार्फतच केल्यास भविष्यात अडचणी येत नाही.कारण की मित्रांनो ती व्यक्ती तज्ञ असते, अनुभवी असते. ज्यावेळी खरेदीखताचा दस्त हा लिहीला जातो, त्यावेळेस तो व्यवस्थित आणि कायदेशीर बाबींचा उल्लेख करूनच लिहिला गेला पाहिजे. त्यानंतर खरेदीखतामध्ये सामायिक विहीर, पाण्याचा साठा, फळझाडे वहीवाट, रस्ते, घर इत्यादी बाबतचा स्पष्ट उल्लेख येतो का नाही? हे मित्रांनो तपासले पाहिजे.त्यानंतर व्यवहाराने ठरवलेली जमीनीची रक्कम कशी दिली जाणार आहे? त्याप्रमाणे व्यवहार व त्याचा उल्लेख खरेदीखतात आहे की नाही? हे खरेदीखताचा दस्त लिहून घेताना काटेकोरपणे चेक करायचा आहे. त्यानंतर खरेदी वेळी असलेले साक्षीदार, हे नंतर न पलटणारे व शब्द पाळणारे असावे. आणि ज्या वेळेस तुम्ही ते दोन साक्षीदार आणनार त्या साक्षीदारांचा पुरावा म्हणून मतदान कार्डची झेरॉक्स बरोबर असणे गरजेचे आहे.नंतर व्यवहार रजिस्ट्रेशन साठी शासन नियमांचे स्टॅम्प ड्युटी व नोंदणी फी ही भरून व्यवहार हा पूर्ण केला जातो. अशा पद्धतीने खरेदी करण्यापूर्वी ची व खरेदी करते वेळेची काळजी घेणे गरजेचे आहे हा लेख लेखकाने मालमत्ता हस्तांतरण कायद्याच्या सुसंगत बाबीचा वापर करून वाचकाच्या समोर सत्य बाबी प्रदर्शित किंबहुना मांडण्याचा प्रयत्न केला आहे.हा लेख माझ्या तमाम महाराष्ट्रातील शेतकऱ्यांना/ नोकरदार वर्गाला /भांडवलदारांना तसेच कष्टकरी शेतमजुरांना समर्पित करत आहो.

विलास संभाजी सूर्यवंशी किनवट जि.नांदेड
9922910080