साठेखत म्हणजे काय? ।। साठेखत करण्याची काय गरज असते? ।। याबद्दल सविस्तर माहिती.

किनवट (तालुका प्रतिनिधी)माझ्या महाराष्ट्रातील तमाम शेतकरी मित्रांनो अचल मालमत्ता म्हणजे स्थावर मालमत्ता हे प्रत्येक व्यक्तीला विकत घ्यावी वाटते किंबहुना गरज असलेली व्यक्ती विकत असते परंतु काही मालमत्ता अशी असते जी मालमत्ता विकता येत नाही म्हणजेच त्या काळात ती मालमत्ता विकता येत नाही म्हणजेच एखाद्या शेताचे मालक हे सज्ञान नसतात किंवा एखादी मालमत्ता ही सरकारी खात्याची असते किंवा एखादी मालमत्ता ही वर्ग दोन असते किंवा तांत्रिक मुद्द्यात अडकलेली मालमत्ता किंवा एखांदा खरेदीदार व विक्रेता हा अनुसूचित जमातीचा असतो त्यावेळेस मित्रांनो भविष्यात जी मालमत्ता विकावि लागते किंवा घ्यावी लागते किंवा कशाप्रकारची आजच करार होत असतो. म्हणजे मालमत्ता ही एखादी विशिष्ट घटना घडल्यानंतर तिचे संपूर्णपणे हस्तांतरण होत असते ते हस्तांतरण कसे व्हावे किंवा त्याचा मूळ उद्देश कसा असावा त्याची दिशा कशी असावी हे अगोदरच साठेखत मध्येनमूद असते त्यालाच मित्रांनो साठेखत असे म्हणतात किंबहुना अशी मालमत्ता जी भविष्यात संपूर्णपणे हस्तांतरण होत असते त्याचा अगोदरच दस्त लिहिल्या जातो त्याला साठेखत असे म्हणतात.
साठेखत म्हणजे काय ज्याला इंग्रजी मध्ये Aggreement for sale असे म्हणतात. तर मित्रांनो आपण आज हे समजून घेणार आहोत की साठेखत नेमके केव्हा करतात . त्याच प्रमाणे साठेखत करण्याची गरज ही का असते . त्याच प्रमाण साठेखत करताना अशा कुठल्या कुठल्या गोष्टी आहेत ज्यांची काळजी ही साठेखत बनवताना घेतली पाहिजे जेणेकरून कायदे विषयी अडचणी ह्यात निर्माण होत नाही.

त्याच प्रमाणे असे काही मुद्दे आहेत साठेखता संदर्भात जे आपण जाणून घेणे फार रारजेचे आहे आणि असे मुद्यांसंदर्भात आणि साठेखतां संदर्भात एक सविस्तर असे माहिती आज आपण साध्या सरळ आणि सोपे भाषेत घेणार आहोत. सर्वांत प्रथम आपण बघुया साठेखत म्हणजे काय. तर साठेखत Aggreement for Sale हा एखादी मिळकत भविष्यात खरेदी करण्यासाठी चा करार असतो.संबंधित मिळकत खरेदी दाराला कोणत्या अटी आणि शर्तींवर हस्तांतरीत होणार आहे या बद्दलची सविस्तर माहिती ही साठेखता मध्ये नमूद केलेली असते. मालमत्ता हस्तांतरण कायदा १८८२ ज्यालाच इंग्रजी मध्ये Transfer of property act 1882 असे म्हणतात आणि मित्रांनो या कायद्यानुसारच संपत्तीची किंवा मिळकतीची विक्री व्यवहार आणि हस्तांतरण हे होत असते.आणि या कायद्यातील कलम ५४ नुसार साठे खताची व्याख्या ही अशा प्रकार होते की साठेखत हा स्थावर मिळकतीच्या विक्रीचा असा करार आहे ज्या करांरमुळे दोन पक्षांमध्ये मान्य झालेल्या अटींनुसार एखाद्या मिळकतीय विक्री व्यवहार होतो. त्याच प्रमाणे मित्रांनो, कलम ५४ असेही म्हणते की निव्वळ असा करार झाला म्हणजे निव्वळ असे साठेखत झाले म्हणजे संबंधित मिळकतीवर (खरेदीदाराचा ) कसलाही हक्क, बोजा किंवा हितसंबंध निर्माण होत नाही.कारण साठेखत हा केवळ आणि केवळ एखादी मिळकत भविष्यात हस्तांतरीत करण्याची वचन देणारा करार असतो आणि असे हस्तांतर होण्यासाठी साठेखतांमध्ये ज्या अटी आणि शर्ती नमूद केल्या असतात त्या अटी आणि शर्तींची पूर्तता ही व्हावी लागते म्हणजेच या करारामुळे प्रस्तावित खरेदीदाराला संबंधित मिळकती विषयी कसलाही हक्क प्राप्त होत नाही.साठे खतामुळे एखादी मिळकत काही विशिष्ट अटींची पुर्तता केल्यास खरेदी करण्याचा हक्क खरेदीदाराला प्राप्त होतो. म्हणजेच साठेखता मध्ये एखादी मिळकत खरीदी करण्यासाठी ज्या अटी आणि शर्ती दिलेल्या असतात त्या अटी आणि शर्ती व्यवेळेस खरेदीदाराकडून पूर्ण केल्या जातात त्या वेळेस खरेदीदार त्या मिळकतीची खरेदी म्हणजेच खरेदीखत हे करू शकतो त्याचा अधिकार त्याला प्राप्त होतो.त्याच प्रमाणे मिळकत विकणाऱ्याला विशिष्ट अटींची पूर्तता केल्यास संबंधित व्यवहाराची किंमत प्राप्त करण्याचा हक्क मिळतो. आणि दोघांनीही अटी आणि शर्ती पूर्ण केल्या नंतर त्या मिळकतीची खरीदीकत होउन खरेदी दाराला त्या मिळकतीचा संपूर्णपणे ताबा हा मिळत असतो. आता समजा, विकणाऱ्या व्यक्तीने मिळकतीचा ताबा अटींच्या पूरतेनंतरही न दिल्यास खरेदीदाराला specific relief act, 1963 या कायद्यानुसार विक्री व्यवहार पूर्ण करण्याचा आदेश मागण्याचा (खरेदी खत) अधिकार मिळतो. आपण अगोदरच पाहिलेले आहे साठेखत हे विशिष्ट घटना घडल्या वरच ते पूर्ण होत असते.त्याच प्रमाणे समजा खरेदी करणारा व्यक्ती साठेखता मध्ये नमूद केलेल्या अटी व शर्ती या पूर्ण करत जर नसेल तर विकणाऱ्या व्यक्तिलाही त्या करारातील अटी व शर्ती पूर्ण करण्याचा आदेश देण्याची मागणी ही specific Relief act, 1963 नुसार करता येते. साठे खतामध्ये विसार पावती, समजुतीचा करारनामा, अथवा जमीन अथवा त्यावरील सर्व हक्कांचे हस्तांतरण यांचा समावेश असतो.साठेखत का केले जाते: तर बऱ्याच वेळेस मिळकतीचे किंवा जमिनीचे स्वरूप अशा पद्धतीचे असते की लगेचच जमिनीचे / मिळकतीचे मालकी हस्तांतर करणे शक्य नसते. त्यावेळी अशा व्यवहारा ला कायदेशीर स्वरूप देण्साठी खत केले जाते. उदाहरणार्थ :- समजा जमिनी भोगवटदार २ ची असेल तर या जमिनी जोपर्यंत जिल्हाधिकार्याची परवानगी मिळत नाही तोपर्यंत ती विकता ही येत नाही त्याच प्रमाणे भाडेपट्टा, गहाण, दान किंवा कुठल्याही प्रकारचे हस्तांतर या जमिनीचे करता येत नाही.त्याच प्रमाणे जमीनीवर समजा सरकार आरक्षण असेल जमिनीचे प्रत्यक्ष मोजमाप चतुसीमा माहित नसेल अथवा जमिनीवर इतर कोणाचा ताबा किंवा अतिक्रमण असेल अशा प्रकारच्या व अजुन काही तांत्रिक अडचणी असल्यामुळे जमिनीचे लगेचच खरेदीखत करून हस्तांतरण होणे शक्य नसते. आणि म्हणुनच जमिनीच्या हस्तांतरण संबंधित या कायदेशीर अडचणी दूर झाल्या की रीतसर खरेदीखत करता येते.बऱ्याचदा काही व्यवहार हे मोठे असतात अशा वेळेस घेणाऱ्याकड पूर्ण त्यवहारचे पैसे उपलब्ध नसतात अशावेळेस टोकन म्हणून व्यवहारचे काही पैसे दिलेजातात व उर्वरित रक्कम जर टप्या टप्याने घ्यायची असे घेणार व देणार या दोघामध्ये ठरले असेल तर अशा व्यवहारासाठी घेणार व देणार या दोघांनाही कायदेशीर संरक्षण देण्यासाठी लगेचच खरेदी खत न करता साठेखत केले जाते.आता बऱ्याचदा मालमत्ता घेणारा कर्ज काढून मालमत्ता घेत असतो मग कोणत्याही बँकेकडून अथवा संस्थेकडून कर्ज काढण्यासाठी कर्ज घेणाऱ्या त्यक्तीच्या नावे मालमत्तेचे पेपर किंवा करार करणे गरजेचे असते अशावेळेस साठे खत केले जाते व जेव्हा खरेदीदारास कर्ज मिळते तेव्हा उर्वरित रक्कम देऊन खरेदी खत हे केले जाते.साठेखात नमूद करावयाचे महत्वाचे मुद्दे हे काय असतात, त्याच प्रमाणे साठेखत करताना कोणत्या गोष्टींना महत्व हे द्यायचं असतं: > साठे खतामध्ये लिहून घेणार व देणार दोघांचे पूर्ण नाव, पत्ता व मोबाइल नंबर हे नमूद केले जातात. > त्याच प्रमाणे साठेखत प्रॉपर्टीचे निर्देशन, प्रॉपर्टीचे जुने रेकॉर्ड, Title search, इत्यादी हा करून घेतला पाहिजे आणि त्या बद्दलची व्यवस्थित माहिती ही खरेदीदारास असणे गरजेचे आहे. > त्याच प्रमाणे कोणत्या कारणासाठी प्रॉपर्टी विकणार आहे, प्रॉपर्टी वर काही लोन, बोझा किंवा कायदेशीर कारवाई चालू असेल तर त्याचा मजकूर हा साठेखतात नमूद करायचा आहे.त्याचप्रमाणे खरेदीदार कश्या आणि किती वेळात ठरलेली रककम परत करणार याचा तपशील साठेखतात नमूद करायचा आहे. > जनीन / मिळकत साठेखत करताना प्रथम महत्वाची गोष्ट म्हणजे साठेखत करार लिहून देणाऱ्या व्यक्तीकडे ही जमीन कशी आली आहे, कारण कुठलीही मिळकत, मिळकत उतार्यावर दफ्तरी त्या व्यक्तीच्या नावाने म्हणजेच 7 /12 व प्रॉपर्टी कार्डाच्या उतार्यावर कशी आली आहे म्हणजेच तो त्या जागेचा अथवा जमिनीचा पूर्ण कायदेशीर मालक झाला व त्यास ती जमीन हस्तांतर करण्याचे हक्क / अधिकार प्राप्त झाले असे होत नाही.त्यासाठी साठेखत करण्यापूर्वी अथवा जागेचा कुठलाही व्यवहार करताना जागा विकत घेणाऱ्या व्यक्तीने त्या जागेबाबत पूर्ण माहिती अथवा त्या जागेचा वकिलांकडून सर्च रिपोर्ट घेणे आवश्यक असते आणि तसा रिपोर्ट जवळ ठेवणे आवश्यक आहे. > त्याचप्रमाणे सदर जमीन घेण्यापूर्वी दैनिक पेपर मध्ये सदर जमीन विकत घेत असल्याबाबतची किमान 15 दिवसांची जाहीर नोटीस करून त्या जमीनिबाबत / मिळकती बाबत कोणीही त्यामध्ये संबंधित असतील अथवा त्यांचा काही हक्क हितसंबंध वारसाने, कराराने, पोटगीने कोर्ट ऑर्डर प्रमाणे अथवा अन्य तत्सम रित्या असेल तर त्यांची हरकत मागने आवश्यक आहे.या गोष्टींबाबत साठेखतात उल्लेख करून मग त्यामध्ये पुढील शर्ती न अटी घालणे गरजेचे आहे जसे: १.जमीनीच्या किमतीबाबतचा व्यवस्थित तपशील हा नमूद करणे गरजेचे असते. २.जमिनीचे मालकी हस्तांतराबाबत ३.जमीन विक्रीसाठी लागणारी परवानगी. मित्रांनो या ठिकणी लक्षात घ्या.जर समजा खरेदी करत असणारी जमीन म्हणजे ज्या मिळकतीचा, खरीदीविक्रीचा व्यवहार होत आहे अशी जमीन किंवा मिळकत जर भोगवटदार 2 ची जर असेल तर अश्या जमिनीच्या हस्तांतरणासाठी खरेदी विक्रीसाठी जिल्हाधिकार्याची परवानगी ही गरजेची असते आणि मग अशा जमिनीच्या खरीदी विक्रीचा व्यवहार करताना जे साठेखत बनवले जातंत्या साठेखतामध्ये जिल्हाधिकांऱ्यानी त्या जमिनीला खरेदी विक्रीला जी परवानगी दिलेले असते त्याची पात्रता बद्दलची माहिती ही साठेखतात नमूद करणे गरजेचे असते. ४.साठेखताच्या कराराची पूर्तता न झाल्यास त्याबाबतची नुकसानीची मागणी कशाप्रकार चे असणार आहे ते नमूद करणे गरजेचे असते.५.साठेखताप्रमाणे लिहून घेणा्याने कराराची पूर्तता न केल्यास त्याबाबतचा उल्लेख म्हणजे पूर्तता जर नाही झाले तर कोणत्या प्रकारचे कारवाई केली जाणार आहे त्याबाबतचा उल्लेख त्यामध्ये असणे गरजेचे असते. ६.जमिनीच्या / मिळकतीच्या ताब्याबाबत उल्लेख हा स्पष्ट असावा. ७.जमीनिबाबत / मिळकती बाबत जर कोर्टात काही वाद असेल तर त्याचा स्पष्ट उल्लेख हा साठेखतात असावा.साठेखता संबंधातील साखी काही विशेष बाबी: > साठेखत किंवा करारनाम्यास पुर्ण मुद्रांक शुल्क व नोंदणी शुल्क लागते. पुढे मग असे मुद्रांक व नोंदणी शुल्क खरेदी खतास लागत नाही. त्यामुळे ज्यावेळेस पूढे जमीनीचे किंवा मिळकतीचे प्रत्यक्षात हस्तांतरण हे खरीदीखताद्वारे केले जाते. तसे खरेदीखत बनवताना मुंद्राक व नोंदणी शुल्क हे द्यावे लागत नाही. > अंतिमतः मालमत्तेचे हस्तांतर होण्यासाठी साठेखत किंवा करारनाम्याचे खरेदी खतात रूपांतर करणे गरजेचे असते. खरेदी खतानंतरच पुढे रेकॉर्ड ऑफ द राईटला नाव लागतो व मालमत्ता टायटल पुर्ण होते.साठेखत हे कधीही रद्द होऊ शकते: मित्रांनो या ठिकाणी लक्षात घ्या खरेदीखत सहजासहजी रद्द होत नाही. परंतू साठेखत हे कधीही रद्द होऊ शकते. >Transfer of property act या कायद्यानुसार एखादे साठेखत, मिळकतीचा ताबा दिलेला असो अथवा नसो, हे हस्तांतरण करणारा दस्तऐवज नसतो. Transfer of property च्या कलम ५४ मध्ये असे स्पष्ट म्हटले आहेकी स्थावर मिळकतीची विक्री फक्त नोंदणी केलेल्या दस्तऐेवजाच्या आधारावर होते. साठेखत (Agreement of sale) केल्यामुळे मिळकतीच्या मालकीच्या काही बदल होत नाही किंवा अशा मिळकतीच्या बाबतीत कसलाही हक्क अथवा बोजा निर्माण होत नाही. म्हणजेच मित्रांनो साठेखत हा केवळ आणि केवळ भविष्यात जमीन हस्तांतरण कशा पद्धतीने होणार आहे याबद्दलचा एक करार आहे.संपूर्ण हस्तांतरण होण्यासाठी जमिनीच्या टायटल ला नाव लागण्यासाठी साठेखत झाल्या नंतर त्याचे खरेदीखत करणे अनिवार्य आहे आणि गरजेचे आहे. आजचा लेख हा माझ्या तमाम शेतकरी वर्गाला सोप्या शब्दात सांगण्याचा प्रयत्न केला साठेखत ही बाब आभासी तांत्रिक असल्यामुळे समजण्यास किचकट असली तरी लेखक आज खात्रीने सांगतो की एक वेळेस वाचल्यानंतर ही बाब पटकन आकलन म्हणजे लक्षात येईल दुसऱ्यांदा वाचण्याची गरजच भासणार नाही ज्या वेळेस असे होईल त्यावेळेस लेखकाचा लेख सादर करण्याचा उद्देश साध्य झालेला आहे सदर लेख माझ्या तमाम शेतकरी मित्रांना, नोकरदार वर्गाला, तसेच शेतमजूर वर्गांना, तसेच कामगार मित्रांना, समर्पण करत आहे.

विलास संभाजी सूर्यवंशी किनवट ता. किनवट जि. नांदेड
मो.९९२२९१००८०